정부가 2026년 5월 9일까지 다주택자 양도세 중과 유예를 연장하며 매도 기회를 줬지만, 정작 시장에서는 거래가 쉽지 않았습니다. 다주택자가 내놓은 매물 대부분에 세입자가 살고 있어, 즉시 입주 의무가 있는 무주택자가 이를 사기에는 제약이 컸기 때문입니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 나온 대책이 바로 '실거주 의무 2년 유예'입니다. 무주택자가 세입자가 있는 주택을 원활하게 매수할 수 있도록 입주 시점에 여유를 준 것인데요. 이번 정책의 핵심 조건과 주의사항을 알아보겠습니다.
실거주 의무 유예란?
먼저 확인해야 할 점은 모든 지역에 실거주 의무가 있는 것은 아니라는 점입니다. 주로 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 같은 규제지역 내 분양가 상한제 주택, 혹은 토지거래허가구역 내 주택을 매수할 때 이 의무가 발생합니다.
이번 정책의 핵심은 이런 의무가 있는 지역에서 세입자가 있는 집을 사더라도 법적 불이익 없이 입주 시기를 넉넉하게 보장해 준다는 데 있습니다.
- 유예 기간: 기존 세입자의 임대차 계약 기간 전체 동안 실거주 의무를 따지지 않습니다.
- 추가 여유: 세입자의 계약이 종료된 시점부터 최대 2년의 추가 시간을 더 부여합니다.
즉, [세입자 남은 기간 + 종료 후 2년] 안에만 실제로 입주해 살기 시작하면 실거주 의무를 완벽히 이행한 것으로 인정받아 취득세 감면 등 세제 혜택을 온전히 유지할 수 있습니다.
적용 대상 및 조건
매도인의 주택 수와 상관없이, 실거주 의무가 발생하는 지역에서 무주택자가 세입자 있는 주택을 매수하는 경우라면 폭넓게 적용됩니다.
| 구분 | 세부 조건 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 매수자 | 세법상 무주택자 (1채 미보유) | 국세청 '무주택 확인서' 발급 |
| 주택 | 세입자 계약 잔여기간 있는 주택 | 등기부등본 + 임대차계약서 대조 |
| 매도인 | 제한 없음 (다주택자 여부 무관) | - |
| 유예 범위 | 계약기간 + 최대 2년 추가 | 계약서 종료일 기준 |
전략 포인트: 실거주 의무가 있는 규제 지역의 '세입자 계약 1년 남은 매물'을 공략하면, 초기 자금 부담을 줄이면서 2027년 이후 안정적인 입주가 가능합니다.
실수요자 체크리스트 (매수 전 필수 확인)
□ 해당 지역 실거주 의무 여부 확인 (분양가 상한제, 토지거래허가구역 등)
□ 세입자 임대차계약서 원본 확인 (갱신요구권 행사 여부 체크)
□ 남은 계약기간 6개월 이상인 매물 우선 선정
□ 보증금 반환 자금 마련 계획 (퇴거자금대출 가능 여부 및 DSR 한도)
□ 국세청 사전확인: 홈택스 '실거주 유예 적용 문의' 접수
주의해야 할 '치명적 함정' 3가지
- 세입자 갱신요구권 변수: 매수 전 계약서에 "갱신권 포기 특약" 필수. 행사 시 2년 추가 지연.
- 자금 조달 리스크: 대출 규제 강화 시 세입자 퇴거 보증금을 마련하지 못하는 상황에 대비해야 합니다.
- 실거주 미이행 시 추징: 유예 종료 후 입주하지 않거나 실거주 기간 미달 시 취득세 추징 및 20% 가산세가 부과됩니다.
📌 무주택자 핵심 요약
✅ 유예 대상: 실거주 의무가 있는 규제 지역 내 주택 매수 시
✅ 유예 기간: 세입자 계약 기간 + 종료 후 2년 = 충분한 시간 확보
✅ 자금 확인: 입주 시점 보증금 반환 자금(대출 한도 등) 계획 필수
결국 이번 정책은 무주택자가 세입자 있는 주택을 부담 없이 매수할 수 있도록 환경을 조성하는 데 있습니다. 입주 시점에 대한 압박이 줄어든 만큼, 무주택자에게는 우량 매물을 선점할 기회가 될 수 있습니다.
다만, 유예는 말 그대로 '미뤄주는 것'일 뿐 의무 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 추후 보증금 반환 자금 마련 등 실무적인 계획을 철저히 세워야 리스크를 피할 수 있습니다. 꼼꼼한 준비로 안정적인 내 집 마련을 준비하시길 바랍니다.
